探访河北秦皇岛综合保税区

日前，红星新闻记者接到来自(láizì)河北迁安市天洋城小区业主反映，该小区物业存在以电梯卡限制(xiànzhì)未交费业主使用电梯的情况。

一名住户告诉红星新闻记者(xīnwénjìzhě)，该小区每栋楼有(yǒu)两部电梯，物业公司将其中一部从地库上楼的电梯装上梯控，需要刷卡才能使用(shǐyòng)；另一部电梯自由使用。没有交物业费的业主不能使用电梯卡。就这个(zhègè)情况，业主今年1月向迁安市住房和城乡建设局反映(fǎnyìng)过，住建局向物业发出了责令整改通知书，可是到(dào)现在仍然有一部电梯需交物业费刷卡才能使用，这给业主生活带来极大不便。

6月14日，该小区物业公司负责人告诉红星(hóngxīng)新闻记者，物业费(wùyèfèi)包含了电梯维修费和能耗费，这样是(shì)为了保护电梯，降低损耗。现在每栋楼两部电梯，一部(yībù)是缴费业主可以使用的电梯，一部是所有都可以使用的电梯。

迁安市住房(zhùfáng)和城乡建设局物业管理中心(zhōngxīn)一名工作人员表示，之前发出的责令整改通知是用的市场监管部门的规定（《河北省消费者权益保护条例》），物业管理部门没有这方面规定能够针对物业公司的做法(zuòfǎ)进行管理。此后住建局也在督促业委会进一步协商拿出方案。难题(nántí)是，如果取消梯控会(tīkònghuì)有缴费业主认为损害了他们的利益，让(ràng)工作陷入两难。

不交物业费(wùyèfèi)，物业公司限制电梯使用

天洋城小区一名业主告诉红星新闻记者，该小区有24栋高度在(zài)18层到34层的住宅楼，总共6000余户居民。因为一些业主对(duì)物业公司不满意不交物业费(wùyèfèi)。每栋楼有两部电梯(diàntī)。物业公司在一部电梯里装了梯控，给缴过(jiǎoguò)物业费的业主发电梯卡，刷卡才能使用。需要刷卡的电梯是从地库直通楼上的，另一部电梯是从一楼上楼。如果没有电梯卡，车停在地库，就要(jiùyào)先爬楼到一楼，再上电梯。

另一名(lìngyīmíng)业主告诉红星新闻记者，天洋城小区的前任物业公司在2021年就给电梯装过(guò)梯控(tīkòng)，当时不交物业费两部电梯都(dōu)不能用，引发了居民强烈不满。新一任物业公司2021年至今开始管理该(gāi)小区，也陆续在加装(jiāzhuāng)、启动梯控。2022年3月业主就向住建局反映过，随后又多次反映。今年1月，迁安市住建局向物业公司发出了责令整改通知书。

红星新闻记者获取的(de)这份责令整改通知书显示，福建(fújiàn)大名城物业管理有限公司迁安市分公司涉嫌存在对服务管理的天洋城小区限制业主使用(shǐyòng)电梯等消费者行使物权权利的行为(xíngwéi)(xíngwéi)，违反《河北省消费者权益保护条例》第三十二条第二款的规定。根据《河北省消费者权益保护条例》第六十七条的规定，责令立即停止违法行为；于(yú)2025年01月9日前改正。此外，取消限制业主使用电梯的行为。

今年(jīnnián)1月，迁安市住建局向物业公司发出责令整改通知书

但是5个月过去，小区(xiǎoqū)电梯依然没有取消梯控。

6月14日，该小区物业公司负责人告诉红星新闻记者，在当地，许多小区都装有梯控，都是交了物业费才能享受电梯使用，物业费包含(hán)了电梯维修费和能耗费，这样是为了保护电梯，降低(jiàngdī)损耗。现在(xiànzài)每栋楼两部电梯，一部(yībù)是缴费业主可以使用的(de)电梯，一部是都可以使用的电梯。向住建局(jiànjú)投诉(tóusù)的是没有交物业费的业主。该小区的物业费含卫生费、电梯费、消防、照明、二次供水、用电、维修。“他们不交费还想使用电梯，这钱谁出？”

物业无权用梯控等逼迫业主(yèzhǔ)交费

记者梳理发现，多地都曾出现(chūxiàn)类似的物业费捆绑(kǔnbǎng)电梯使用的情况，住建部门的公开答复都是这样的做法不合法。

连云港市海州区人民法院曾发布(fābù)一起(yìqǐ)案例。某小区物业管理公司在提供物业服务过程(guòchéng)中，将缴纳物业费与电梯门禁卡绑定，业主在缴纳物业费后也仅能到达自己所居住的楼层。业主陈某诉至本院，要求某物业管理公司立即(lìjí)停止将物业费用(fèiyòng)和(hé)电梯卡进行绑定的行为(xíngwéi)，停止电梯按键(ànjiàn)的楼层限制的行为，一次性支付精神损害赔偿金2000元并公开赔礼道歉。最终，法院判决：某物业管理公司立即停止物业费用和电梯卡绑定的行为，停止电梯按键的楼层限制行为；驳回原告陈某的其他诉讼请求。

案例中显示(xiǎnshì)，法官解释是(shì)(shì)，根据民法典规定，业主对其建筑物专有部分享有占有(zhànyǒu)、使用、收益和处分的权利。根据民法典第二百七十四条(qīshísìtiáo)规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。门禁电梯是房屋（住宅）的一部分，所有权归业主所有，而非物业公司，物业公司无权设置使用障碍，限制(xiànzhì)业主使用电梯自由出入。物业公司和业主之间是服务关系，如果业主不能按时按约交纳物业费，物业公司可以通过(tōngguò)法律途径(tújìng)解决，但其无权利用门禁、梯控等措施逼迫业主交费。

催收(cuīshōu)物业费与电梯使用权不能挂钩

对此，浙江铁券律师事务所高级合伙人张永辉律师表示，物业费属于(shǔyú)服务合同债权，电梯使用(shǐyòng)权属于物权，二者法律性质不同，物业无权以限制物权实现债权，即使(jíshǐ)部分业主(yèzhǔ)欠费，物业也应通过诉讼等合法途径追缴，而非“捆绑”公共服务。电梯属于建筑物共有部分，业主依法享有共有和共同管理的权利。物业公司未经法定程序擅自加装梯控(tīkòng)或将(jiāng)其与物业费绑定，构成对业主物权的侵害。民法典第944条明文禁止物业以停水、停电等方式催缴物业费，法院判例明确将“限制电梯使用”纳入(nàrù)此类(cǐlèi)禁止行为。在(zài)一些地方(dìfāng)，有地方立法支持处罚。如《哈尔滨市电梯安全管理条例》规定，物业因此限制乘梯的，可处1万元至5万元罚款。

张永辉还表示(biǎoshì)，加装梯控属于改建共有设施，必须经(jīng)业主共同决议，需由专有部分面积及业主人数“双(shuāng)三分之二”参与表决，且参与表决者中“双过半”同意。未经程序即违法，物业单方安装的梯控，业主可起诉要求(yāoqiú)拆除。

河南泽槿律师事务所主任付建认为，民法典明确规定物业服务人不得采取停止供电、供水等方式催交物业费，限制电梯使用同理不可取。所以，催收物业费与电梯使用权不能挂钩，物业应通过(tōngguò)合法途径如催告(cuīgào)、诉讼或仲裁(zhòngcái)来催收。业主(yèzhǔ)可向当地房管部门投诉，投诉不成则可推动成立业主委员会，加强业主与物业谈判的筹码。物业拆除梯控、恢复(huīfù)电梯正常使用，若因限制使用遭受(zāoshòu)损失，业主还可主张赔偿。